L'illiquidité des SCPI est un concept à appréhender et aussi à relativiser. Contrairement à l’immobilier physique et à d’autres placements alternatifs, les Sociétés civiles de placement immobilier sont beaucoup plus liquides, certes, mais elles font face à un marché secondaire plus ou moins crispé depuis les fluctuations ayant marqué l’année 2023.
Rappelons que cette illiquidité fait référence à la difficulté potentielle de revendre ses parts, en comparaison avec d'autres types d'investissements plus liquides, comme les actions cotées en bourse et certains autres placements financiers. Pour ces derniers, les transactions s'effectuent en quelques minutes, tandis que vendre des parts de SCPI peut nécessiter plusieurs semaines, voire des mois, en fonction du marché et de la demande.
Les facteurs influençant l'illiquidité des SCPI
Parmi les facteurs qui peuvent influencer le niveau d'illiquidité d'une SCPI : la stratégie d’investissement, la conjoncture économique et les propres performances de la SCPI.
Les SCPI qui investissent dans des secteurs subissant des cycles et des fluctuations (bureaux, hôtels, commerces), sont généralement plus illiquides que celles qui investissent dans des secteurs plus dynamiques comme l'immobilier résidentiel, médico-social et les entrepôts. En 2023, les SCPI reposant sur des immeubles de bureaux jugés obsolètes après expertise immobilière ont été pénalisées et ont dû ramener à la baisse le prix de leurs parts, ce qui a généré une certaine illiquidité en ce qui leur concerne.
Par ailleurs, en période de crise économique, les investisseurs ont tendance à être plus frileux et à réduire leurs transactions, ce qui peut accentuer cette illiquidité.
En ce qu’il s’agit des performances, les SCPI de petite taille, c’est-à-dire à faible capitalisation, ont généralement un marché de parts plus restreint. Idem pour celles dont les rendements sont continuellement en baisse. Toutefois, ce cas de figure est rare, car ces placements reposent sur de l’immobilier et sur un marché peu volatils dont les performances évoluent sur la durée.
Les impacts potentiels de l'illiquidité sur les investisseurs
L'illiquidité des SCPI peut se répercuter sur la valeur, avec une perte éventuelle et ce, cas de revente des parts à un prix inférieur à celui de son acquisition. Si l’investisseur a acheté plusieurs parts d’une SCPI en difficulté, il est aussi susceptible de remettre en cause la rentabilité finale de son portefeuille, d’où l’importance de la diversification et d’équilibrer le nombre de parts en souscrivant à différentes SCPI.
Notons que l’illiquidité peut aussi générer un Impact psychologique sur les investisseurs, qui peuvent se sentir moins à l'aise à l'idée d'immobiliser leur capital sur une période dont ils n’ont pas la maîtrise.
Investir en SCPI sereinement malgré l'illiquidité
Il est tout à fait possible d'investir dans ce type de placement de manière sereine en adoptant une stratégie adaptée. Par exemple, en investissant sur le long terme, sachant que les SCPI ne sont pas des placements spéculatifs. Il est important d'envisager un investissement au minimum sur 8 ans à 10 ans, afin de lisser les effets potentiels de l'illiquidité.
La diversification du portefeuille, comme évoqué ci-dessus, est essentielle, en ciblant plusieurs axes : non seulement au niveau des typologies des SCPI, mais aussi par rapport à leur ancienneté, de même que sur le plan géographique.
En d’autres termes, les conseillers en patrimoine recommandent de mixer les SCPI historiques avec celles de la nouvelle génération afin de profiter de différentes stratégies d’exploitation.
De même, intégrer des SCPI françaises et des SCPI européennes dans son portefeuille contribue à tirer profit des caractéristiques de chaque marché.
Pour conclure, toujours songer à sélectionner une SCPI de qualité, quelle que soit sa stratégie (opportuniste ou prudente), et en prenant soin d’analyser son patrimoine ainsi que les risques associés.
